Guide til salg af bolig

På sattilsalg.dk finder du gode råd og ideer til når du vil forsøge at sælge din bolig selv. Her på forsiden har vi samlet en guide, der giver dig et oversigt over nogle af de trin du vil møde i salgsprocessen, og på BoligBlog, vil der gives inspiration til hvordan du kan få boligen solgt, så hurtigt, billigt og nemt som muligt.

Step 1: Sælg det selv eller via en mægler

Når beslutningen om at boligen skal sælges er taget, er det næste skridt, at beslutte om du/i selv er friske på at sælge boligen, eller om en ejendomsmægler skal stå for det.

Hvorfor vælge en mægler?

En ejendomsmægler kan ikke garantere dig at finde en køber, men måske har han gode kontakter, og en erfaring som gør ham i stand til at finde mulige købere. Hele boligsalget handler om at blive set af potentielle købere. En mægler kan både trække på erfaring og kontakter, samt markedsføring via bl.a. aviser og internettet – og i sin stilling som ejendomsmægler, har han/hun bl.a. mulighed for at annoncere på nogle af de større boligsider som eksempelvis boligsiden.dk – hvor du som privatperson ikke direkte kan annoncere. Ikke mindst kan der være nogle juridiske spørgsmål i forbindelse med køb og salg af boliger, hvor assistance fra en mægler eller advokat kan være en rigtig god ide. Hvis du allerede nu er sikker på at du gerne vil have et tilbud fra en ejendomsmægler, kan du anvende tjenestetorvet.dk til at sende forespørgsler til 3 forskellige mæglerkæder, og derved nemt og helt uforpligtende få et overblik over vurderinger og salærer.

Spar mæglersalæret og gør det selv

Omvendt ved en ejendomsmægler også hvad sådan en service skal koste, og den helt klare gevinst ved at sælge selv, uden om en ejendomsmægler, er besparelsen af mæglersalæret. Der findes efterhånden utallige af boligsider, hvor du til få eller ingen penge kan annoncere på nettet, og er man frisk på opgaven, kan man yderligere forøge sine chancer for at blive fundet af potentielle købere ved bl.a. at lave sin egen lille hjemmeside (med et unikt domænenavn), annoncere i lokalaviser, dele på sociale medier som twitter og facebook, sætte et til salg skilt op og meget mere – nogle af disse emner uddybes senere i denne artikel. Der findes altså ingen rigtig eller forkert løsning. Er du i tvivl, kan du evt. ligge ud med at få et par tilbud fra forskellige ejendomsmæglere, og hører hvad de kan tilbyde, herunder bl.a. hvilke metoder mægleren har tænkt sig at anvende i markedsføringen, og til hvilken pris. I nogle tilfælde kan man måske nå frem til en mellemting, hvor man både laver en aftale med en mægler, men samtidig selv deltager aktivt i salgsprocessen, ex. ved selv at vise boligen frem, eller at man aftaler med mægleren at de udelukkende hjælper med papirarbejdet, således dette er juridisk i orden. Vær ikke bange for at forhandle, eller komme med ideer til alternative løsninger.

Står man ikke i en presset situation, og skal skynde sig at få huset solgt, kan man også vælge at ligge ud med at forsøge at sælge boligen selv – og lykkedes det ikke efter rimelig tid, kan man så spørge en mægler til råds. Vælger du selv at forsøge at markedsføre boligen, kommer længere nede nogle gode råd og tips til hvordan du når ud til den potentielle køber.

Boligadvokat til sælger

I dag findes der mange muligheder for selvsalg af sin ejendom, og det er ikke længere en nødvendighed at bringe en ejendomsmægler ind over handlen i den forbindelse. Til gengæld er det vigtigt, at man er opmærksom og tager sine forbehold, når man ønsker at sælge selv.

Har du behov for en boligadvokat?

Blandt andet bør du overveje, om de juridiske aspekter af handlen er i orden, og om du har behov for en boligadvokat – ikke mindst for at skabe troværdighed over for køber. Samtidig holdes købers udgifter til boligadvokat på at lavere niveau, end hvis du vælger selv at stå for udformningen af diverse dokumenter. Det skyldes, at det kræver flere arbejdstimer for købers boligadvokat at gennemgå dine dokumenter.

Derfor er det vigtigt, at du overvejer dine egne juridiske evner og tager et bevidst valg om at inddrage en boligadvokat eller ej. Det kan generelt anbefales at benytte sig af en boligadvokat, såfremt du ikke har juridisk erfaring med boligsalg, og desuden skal den bindende kontrakt mellem dig og køber underskrives af en advokat eller ejendomsmægler, hvor det er billigst at få en advokat til at gøre dette.

Brug for en boligadvokat? Klik her for at få 3 tilbud fra lokale boligadvokater.

boligadvokat2

Hvad kan en boligadvokat hjælpe med?

I forbindelse med selvsalg har du mulighed for at vente med at inddrage boligadvokaten, indtil du har fundet en køber, men det kan være en god idé at inddrage advokaten tidligere for at modtage rådgivning om eventuelle faldgruber og overvejelser om køb af tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Boligadvokaten kan bistå dig med de relevante dokumenter, som skal fremstilles i forbindelse med salget.

Det helt centrale dokument er købsaftalen, som definerer vilkårene for handlen. Det omfatter også sælgers ansvar i forbindelse med salget og er derfor særligt vigtigt for dig. Det vil nemlig være svært uden juridisk viden at gennemskue, om aftalen er fair for dit vedkommende.

Undgå besværet med juridiske dokumenter

Boligadvokaten sørger desuden for, at dit salg foregår smertefrit. De formelle aspekter kan være besværlige, kræve meget arbejde og virke uoverskuelige, og det er vigtigt at tage med i sine overvejelser. En boligadvokat kan således bistå med tinglysning, skattebillet samt restgældsoplysninger.

Step 2: At finde den rigtige pris

Ønsker man at sælge sin bolig ved en ejendomsmægler, vil mægleren give sit forslag til en udbudspris. Vælger man derimod at sælge selv, er det mere overladt til en selv når man skal nå frem til et realistisk prisleje, set i forhold til boligens beliggenhed, stand o.lign. Men hvad er den rigtige pris så? At finde den rigtige pris kan være en lidt svær opgave, for den rigtige pris, er jo den pris som det i sidste ende lykkedes at få solgt til – og den kan man jo af gode grunde ikke vide før et salg. Man kan dog gøre sig et stykke arbejde for at finde frem til et prisleje som virker realistisk, og som man som sælger vil have det godt med at sælge til, her kan man bl.a.:

  • Bruge boligsider som boliga.dk eller boligsiden.dk, som har et stort udbud af boliger, til at søge efter boliger der ligner ens egen i forhold til type og måske stand, og som er lokaliseret i ens område. Det kan være med til at give et indtryk af kvadratmeter-priser.
  • Tage kontakt til en ejendomsmægler som tilbyder et gratis salgstjek. Salgstjekket giver dig en vurdering af boligen, og kan samtidig være en god proces til endelig at beslutte om du skal sælge selv eller via mægleren – måske opdager du at mæglerens forventninger til pris ligner dine egne, og at tilbuddet stemmer fint overens med din økonomi og situation. Som tidligere omtalt, kan du anvende tjenestetorvet.dk til nemt at forespørge en vurdering fra 3 forskellige ejendomsmæglere – helt uforpligtende.
  • Svenskermetoden; Har du stadig svært ved at nå frem til en god pris, kan man måske lade sig inspirere lidt af svenskerne og i stedet lade interesserede byde på boligen. I Sverige kan potentielle købere byde indtil sælgeren mener at den rette pris er nået – sælgeren har dog ingen pligt til at sælge til højest bydende. Så syntes du ikke at du kan nå frem til den helt rigtige pris, kan du jo vælge at lade buddet været åbent.

Step 3: Få styr på papirerne!

Du har sikkert allerede hørt en masse om tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, energimærkning osv. Men hvilke er lovkrav? Og hvordan hjælper de dig som sælger? Herunder er samlet et par gode links til uddybende forklaring:

For at finde frem til de billigste priser kan du eventuelt modtage tilbud fra flere byggesagkyndige på tilstandsrapport, og prøv evt. at samle både tilstandsrapport og energimærkning for at få prisen lidt lavere (hvis du altså vælger at få udarbejdet tilstandsrapporten).

Step 4: Nå ud til den rigtige køber – markedsføring af boligen!

Som tidligere nævnt handler hele salgsprocessen, om at nå ud til potentielle købere, som kan fører til salg af boligen. For at nå ud blandt potentielle købere, er der især med internettet efterhånden blevet utallige af metoder til at markedsføre sin bolig. Herunder er listet et par ideer til hvordan du kan komme i gang med at gøre din bolig synlig blandt køberne.

Lav din egen hjemmeside

 

Morten Vadskær fik omkring 3000 besøgende til at kigge forbi hans hjemmeside med villahus i Aalborg, i løbet af nogle få dage.

 

Det er efterhånden blevet populært at købe et unikt domænenavn, og oprette en selvstændig hjemmeside hvor man kan præsentere sin bolig med både tekst, billeder, videoer og kontaktinfo. Det er i dag både billigt og nemt at komme i gang med at lave sin egen hjemmeside, og giver samtidig rigtig god mulighed for at blive synlig på google – og formår man at ramme rigtig på relevante søgeord og få en god placering på søgemaskinerne, kan man nå ud til rigtig, rigtig mange potentielle købere.

Som det første skridt skal man finde frem til et domænenavn og et webhotel. Til dette findes mange forskellige udbydere, personligt anvender jeg ofte unoeuro.com, da jeg syntes prisen er fornuftig, og det plejer at fungere som det skal. Er man forholdsvis ny med hjemmesider kan det være en god ide at vælge udbyder der har en “1-click installer”, dvs. hvor man med et par få klik kan få oprettet og installeret systemet til ens hjemmeside (eksempelvis wordpress som nævnes senere). Her er en lille oversigt over et par udbydere:

Når du skal vælge det rigtige domænenavn til din private boligside, vil det mest oplagte være et navn som eksempelvis fortæller hvilken type bolig det er, hvilken by den ligger i, adressen eller lignende. Se et eksempel her: Villahus-aalborg.dk.

Dernæst skal man beslutte sig for hvilken type hjemmeside man ønsker. Der findes i dag utallige af løsninger til at lave hjemmesider, personligt foretrækker jeg dog systemet wordpress. WordPress er et såkaldt open source system, hvor man kan finde billige og endda gratis temaer til, så man rimelig hurtigt kan få en pæn og funktionel side. Det er et utroligt brugervenligt system, som de fleste med tid og lyst vil kunne sætte sig ind i at anvende. Har man ikke tiden og lysten, kan en anden løsning være at betale en programmør for at installere og opsætte wordpress-siden. Som sagt kan man både finde gratis wordpress temaer der er tilgængelige til wordpress. Ønsker man måske et lidt mere moderne eller smart design, kan man til stort set ingen penge finde et tema på sider som ThemeForest

Alternativer til wordpress kan være (disse har jeg ikke selv prøvet):

Søg og du skal finde – søgeoptimer og du vil blive fundet!

En ting er at få oprettet en hjemmeside med gode billeder, tekster og beskrivelser, en anden er at siden skal findes, og for at øge dine chancer er der et par områder, som kan være rigtig gavnlige når du skal findes på søgemaskinerne (i stor grad google).

  • SEO (Search Engine Optimization) – vælger du ex. en wordpress side, er der nogle plugins og trin der kan hjælpe dig med at opnå højere rangering
  • Google Adwords – de annoncer du ser øverst og til højre ved nogle søgeresultater på google er adwords annoncer, og kan kort forklares som et PPC (pay-per-click) produkt.

 

Boligsider – Annoncér boligen på nettet

Lidt i samme tråd som en hjemmeside, kan annoncer på boligsider, også være en stor hjælp til at blive fundet af en mulig køber. Det handler om at være synlig der hvor køberne er, og ud over at søge på google, anvendes også søgefunktioner på forskellige boligsider og databaser af kommende købere som sidder og leder efter drømmeboligen. Her er en lille oversigt over nogle af de steder på nettet du kan annoncere din bolig:

OBS! En vigtig ting at være opmærksom på når du opretter annoncer på forskellige boligsider, er at undgå duplicate content. Hvis du anvender præcis den samme boligbeskrivelse på hver boligside, vil det faktisk kunne have en negativ effekt set i forhold til google og søgeoptimering. Google frasorterer simpelthen ”kopierne”, og giver dem en lavere rangering i søgeresultatet. For google handler det om at give de bedste resultater til sine brugere, så hvis de henviste til 10 boligsider, med din boligskrivelse, som er fuldstændig ens på hver side, vil ham eller hende som sidder og søger, ikke få et særligt brugbart resultat. Derfor handler det om at skrive unikke tekster til hver annonce, således google opfatter teksten som unik og dermed et relevant resultat for ham/hende der søger. For at undgå at skulle omskrive en hel boligbeskrivelse, kan man evt. bruge en boligannonce på en boligside til at give en kort (unik) præsentation, og deri så linke til din egen hjemmeside, hvor der er en uddybende (men stadig unik) præsentation og gennemgang.

Avisannoncer – annoncér i lokalavisen

Selvom avisannoncer kan virke gammeldags og spild af tid, må man minde sig selv om at det handler om at nå ud til de rigtige købere. For det første er der stadig en del ældre der ikke helt føler sig trygge ved internettet, og hvor avisen er en oplagt måde at henvende sig til denne gruppe, og for det andet er avisen altså stadig en helt normal del af morgenbordet, lige så meget som en god kop kaffe og franskbrød med ost, er det! Så man skal bestemt ikke underkende betydningen af avisannoncer. Dog er det selvfølgelig ikke en gratis løsning, men spørg evt. om muligheden for lidt mængderabat hvis du indrykker annoncen flere gange.

 

Til salg skilt – fang de lokale!

Lidt på samme måde som avisannoncen, vil et til salg skilt formentlig mere være henvendt til mulige købere i lokalområdet. Hvis man ikke ønsker at bruge alt for mange penge på et til salg skilt, kunne en løsning være at købe et til salg skilt fra vistaprint. Selvom skiltet umiddelbart virker skrøbeligt, ser det faktisk ud til at holde ganske udmærket (vi har selv testet det), og det klarer fint opgaven med at gøre lokalområdet opmærksomme på at ens bolig er til salg.

 

Sociale medier – deling og professionel annoncering

Aldrig før har det været nemmere at gøre venner og bekendte opmærksomme på hvad der foregår i ens liv, og sociale medier som facebook, twitter, google+ mfl. kan bestemt også anvendes i markedsføringen af ens bolig. Når ens bolig er synliggjort på enten en hjemmeside eller i en annonce på en boligside, bør man som noget af det første dele et link eller billede på eksempelvis sin facebook side. Et opslag her kan hurtigt spredes ud, og selvom dine venner måske ikke er interesseret i din bolig, kan delinger hurtigt sprede budskabet til mange potentielle købere.

En anden måde at bruge facebook på er at købe annoncer. Du har formentlig allerede set reklamer og annoncer i højre side på facebook, og der har du også mulighed for at få annonceret til nogle bestemte målgrupper. Meningerne er dog lidt delte i forhold til hvor stor en effekt disse annoncer har, men man kan jo starte blidt ud og se om det har en effekt. Kom i gang med facebook annoncering.

 

Åbent hus

En måde at lade potentielle købere få et bedre indblik i din bolig, på en måde hvor de ikke kommer til at føle sig alt for forpligtede, er ved at holde åbent hus. Ud over at det er en god måde for køberne at se boligens stand mm. er det også en oplagt mulighed for dig som sælger, at fremvise boligen fra sin bedste side.

 

Materialer til markedsføring

Uanset hvordan man vælger at markedsføre sin bolig, handler det om at vise boligen fra sin bedste side. Til både en hjemmeside, annoncering på boligsider, annoncering i aviser mm. er det vigtigt med billeder. Før billederne tages kan man evt. overveje om der kan gøres nogle forbedringer for at øge chancerne for salg. Nogle gange kan en god spand maling fra flügger, en ordentlig omgang knofedt, eller nogle mindre håndværksmæssige forbedringer give mulige købere et endnu bedre førstehåndsindtryk, både på billeder og ved en eventuel fremvisning. Selvom du måske ikke beslutter dig for den helt store renovering, kan man evt. alligevel modtage tilbud fra et par forskellige håndværkere, ex. hvis boligen trænger til et nyt køkken, vinduerne trænger til en opgradering eller noget helt tredje, og så oplyse om tilbudet i salgsannoncen. På den måde kan man give køberen en fornemmelse af prislejet, og samtidig giver man køberen muligheden for at sætte sit eget præg på renoveringen.

Ud over gode billeder er det også vigtigt med en god og uddybende boligbeskrivelse. Lad dig eventuelt inspirere af boligannoncer hos ejendomsmæglere, og sørg for både at inddrage fakta, såsom størrelse på hus og grund, antal værelser, hvilke renoveringer der er foretaget og hvornår mm., samt nogle mere subjektive fortællinger omkring hvad der gør din bolig unik. Måske er udsigten helt utrolig, måske er haven og nabolaget helt perfekt til familier med småbørn eller måske noget helt tredje. Tænk ikke kun på at skulle sælge en bygning med 4 vægge, et tag, 5 værelser osv. men hjælp evt. en mulig køber med at se hvilke muligheder der er ved dit hjem.

Har du evt. haft gode erfaringer med en særlig form for markedsføring af din bolig, er du altid velkommen til at dele med en kommentar nederst på siden!

 

Step 5: Køberen er fundet – hvad så?

Når køberen er fundet, og i er blevet enige om prisen, skal der bl.a. udarbejdes og underskrives en købsaftale og generelt er der række juridiske trin, hvor det ofte vil være en god ide at alliere sig med enten en ejendomsmægler eller en advokat. Læs her mere omkring Købsaftale og skøde

Step 6: Huset er solgt!

Fedt og stort tillykke herfra! Hvad fungerede godt for dig i forbindelse med salget af din bolig? Del gerne dine erfaringer, enten med en kommentar herunder eller på mail info@sattilsalg.dk – på forhånd tak!

 

“Life is not about waiting for the storm to pass, it’s about learning how to dance in the rain” /Ukendt